Immobilier en Bretagne : Cancale veut bloquer les résidences secondaires, Saint-Malo réfléchit
Interdire la construction de nouvelles résidences secondaires : entre initiative à Cancale et réflexions à Saint-Malo
1. Cancale : vers une interdiction de nouvelles résidences secondaires
Face à une pression immobilière croissante, Cancale, petite commune de moins de 6 000 habitants, voit aujourd’hui les résidences secondaires représenter 41 % du parc locatif, accompagnées d’une augmentation de 30 % des meublés de tourisme entre 2020 et novembre 2024 (582 logements). Pour préserver l’équilibre entre habitants permanents et visiteurs, la mairie prévoit désormais de restreindre la construction de nouvelles résidences secondaires.
La mesure s’appuie sur la loi Échaniz-Le Meur : elle permet aux communes situées en zones tendues ou dépassant 20 % de résidences secondaires d’établir des zones réservées à la construction de résidences principales uniquement. Ce dispositif vise à mieux orienter l’urbanisation locale vers des logements occupés à l’année.
2. Saint-Malo : plutôt surtaxation et quotas
À Saint-Malo, la stratégie diffère. La ville ne vise pas à interdire la construction, mais mise sur des mesures fiscales et réglementaires :
- Depuis 2021, la municipalité a instauré des quotas de meublés touristiques par quartier et interdit qu’un même propriétaire possède plusieurs locations de courte durée.
- Elle applique également une surtaxe sur les résidences secondaires, qui peut aller jusqu’à 60 % grâce au décret de mi-2023. Pour 2024, la surtaxe prévue va de 250 € à 900 € selon la taille du logement, bien que l’impact en termes de découragement reste sujet à débat.
Ces mesures sont complétées par un encadrement renforcé du marché locatif touristique, mais Saint-Malo ne semble pas opter pour une interdiction de construction de nouvelles résidences secondaires à ce stade.
| Commune | Mesure envisagée / appliquée | But principal |
|---|---|---|
| Cancale | Interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires (loi Échaniz-Le Meur) | Protéger l’équilibre logements permanents/secondaires |
| Saint-Malo | Surtaxation, quotas, restriction des multipropriétaires | Dissuader la spéculation et préserver le logement local |
4. Contexte plus large en Bretagne
En Bretagne, le phénomène des résidences secondaires pèse lourdement sur le parc immobilier des communes littorales : 41 % à Cancale, 26 % à Saint-Malo, voire 66 % à Quiberon. Le décret de 2023, qui étend la possibilité de surtaxer les résidences secondaires à davantage de communes, est largement utilisé comme outil principal de régulation. Certains observateurs estiment néanmoins que cette surtaxe ne suffit pas, faute d’effet significatif sur le comportement des propriétaires.
5. En conclusion
La démarche de Cancale, singulière par son caractère préventif, pourrait inspirer d’autres communes confrontées à la même dynamique d’urbanisation touristique. Saint-Malo, quant à elle, préfère renforcer son arsenal fiscal et réglementaire plutôt que d’interdire la construction.
En clair :
- Cancale anticipe une opposition à l’étalement touristique en régulant directement la construction.
- Saint-Malo agit sur les usages et les incitations, sans cibler le bâti neuf.
Impacts sur l’immobilier local
1. Cancale : vers une stabilisation du marché
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Ralentissement de la spéculation foncière :
En interdisant la construction de nouvelles résidences secondaires, Cancale cherche à limiter la pression exercée par des acheteurs extérieurs à fort pouvoir d’achat. Cela pourrait freiner la hausse des prix du foncier et de l’immobilier neuf. -
Priorité aux résidences principales :
Les nouveaux programmes immobiliers devront cibler les habitants permanents, ce qui pourrait dynamiser le marché local en permettant aux ménages, jeunes actifs et familles de rester sur place. -
Risque de raréfaction de l’offre haut de gamme :
L’interdiction pourrait décourager certains promoteurs, habitués à viser une clientèle secondaire aisée, et réduire la diversité de l’offre.
2. Saint-Malo : un marché toujours tendu
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Surtaxe et quotas : effet limité
La surtaxe sur les résidences secondaires (jusqu’à +60 %) reste peu dissuasive pour des propriétaires solvables. Les prix de l’immobilier à Saint-Malo continuent de grimper, dépassant 5 000 €/m² dans certains quartiers. -
Attractivité intacte pour les investisseurs
Malgré les quotas de meublés touristiques et la surtaxe, la demande pour un pied-à-terre malouin reste forte, portée par la notoriété internationale de la ville. -
Difficultés d’accès au logement pour les habitants
Les ménages locaux peinent à acheter ou louer dans leur ville, ce qui alimente une tension sociale et accentue le phénomène de « ville touristique » au détriment de la vie à l’année.
| Ville | Impact positif potentiel | Risque / limite |
|---|---|---|
| Cancale | Stabilisation des prix, meilleure accessibilité pour les locaux | Réduction de l’investissement privé, baisse de l’offre haut de gamme |
| Saint-Malo | Encadrement des meublés, recettes fiscales accrues | Maintien de prix élevés, faible effet dissuasif pour investisseurs |
4. Effets à moyen et long terme
- Court terme : à Cancale, un rééquilibrage progressif entre habitants permanents et résidents secondaires pourrait ralentir l’inflation des prix. À Saint-Malo, la dynamique restera tendue, avec un marché porté par la demande touristique.
- Long terme : Cancale pourrait devenir un cas d’école si la mesure permet de maintenir une mixité sociale et une vie locale vivante. Saint-Malo, sans régulation plus radicale, risque de voir la part des résidences secondaires continuer à croître, fragilisant le tissu social.
